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『LIN日誌-心路點滴』
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簡單的生活是種簡單的幸福-用相片描寫生活

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買房子的注意事項


● 建築物外觀


◎ 外牆壁磚,以二丁掛而言,若為平面磚,則可分為有無亮釉面或色澤深淺,經光照射有亮釉的面磚會較一般平面磚更亮麗顯眼

若為凹凸感非平面之二丁掛磚如山形磚或異形磚,經實際觀察,會有立體及更生動感且經光照折射產生不同的光影之趣味性

尤其可感覺整棟建築物的生命感,同時更直接創造整棟建築物的價值

Ps.仔細比較一般80~90年代住宅,更容易觀察其中是多麼的不同

● 建材

◎ 建材廠牌

進口的建材,不一定是好的,因為出口國可能是東南亞一帶製造(代工)生產的

◎ 窒內門窗之玻璃厚度最好在6~8 mm

一般8mm以上較佳,並注意是否強化處理標誌

PS.氣密窗又分外推式及左右滑動式,但若要達到防噪音效果據說至少要10mm,但若要達到隔音效果

則以兩層厚度8mm以上的玻璃做成的門窗,才能達到最佳效果

◎ 水電設施

1. 冷水管—不銹鋼管, 熱水管—PVC塑膠管(若改為不銹鋼管更佳)

2. 門禁管理設施,冷氣冷媒管及排水管相關位置,室內單切或雙切開關配置考慮及出線口,挿座孔與電壓負荷設計考量

◎ 購屋成交時

記得索取相關建材之檢驗報告文件(通常不會附在合約內)

◎ 建築外觀

石材種類:花崗岩,大理石,板岩,沙岩,人造石

1. 優者: 外牆壁磚--大理石材,丁掛磚(異形磚,山型磚) 地磚-60*60cm拋光石英磚

2. 一般: 外牆壁磚-丁掛磚(平面磚-沙岩磚) 地磚-50*50cm或60*60cm亮釉面地磚

PS.異形磚,因材質抗酸鹼功能較高,而表面較有層次及立體感, 且具保潔特性,而傳統壁磚無此特性

因此價錢比一般丁掛磚貴許多(據說差價在15~18倍以上)

拋光石英磚,因材質堅硬質感細密且施工方式較特殊,比一般地磚貴許多(據說差價在8~10倍以上)

◎ 廚房設備

熱水器應注意是否為大樓用的(其出水量與壓力,是感應點火的關鍵)

◎ 空調設備

室內空間影響冷氣主機的規劃,因此若有室內設計時,採用分離式冷氣,則應注意室內機冷氣位置

冷氣套管及排水管等相關位置,避免室內裝潢與冷氣機發生設計衝突

PS. 應考量是否具備自動變頻,運轉安靜及省電的要求

◎ 建材行詢價瞭解建材差異

1. 看屋時試敲牆壁及木板比較差異體驗

2. 基地平面配置參考圖,屋內格局配置圖,尺寸平面圖,傢俱平面配置參考圖(傢俱圖比例縮小與實際室內擺設有相當誤差)

參觀建物時,一定要向建商索取供仔細參閱

◎ 多參觀建築工地

以便實際歸納比較,及實際感受喜歡程度

◎ 索取定期性房屋資訊刊物

平時至房屋仲介店,店口索取定期性房屋買賣刊物,方便收集相關資訊

◎ 上網瞭解房地產資訊

參觀室內建材及傢俱展覽,收集資訊,吸取知識

● 室內格局

◎ 格局方正,勿有畸零形地

格局佳的室內樑柱與牆壁均相互對稱配置,避免人為更改格局危害大樓安全,尤其預售屋變更室內格局相當普遍

◎ 室內裝潢櫥櫃設計

有時間可至傢俱設計店公司參訪,瞭解材質,尺寸規格及價格等,方便比較室內裝潢設計公司之價錢上的差異

◎ 室內裝潢原則
力求簡單明亮為原則,並利用色差來創造空間感,如天花板採較亮色系,周圍牆壁採象牙白色系,並採漸層次排列

◎ 參觀室內建築時

記得隨手敲擊牆面及實心木材建物及觸摸標準配備之物品之質感,以便增加審視能力,安全門樓梯台階,是否夠寬敞

◎ 室內有無走道之比較

1. 有走道主次臥室,一般而言較不受客廳聲光影響,且有層次感,但感覺上走道空間浪費掉了(走道寬度90~100cm以上較適當)

2. 無走道則主次臥室與客餐廳圍繞在室內周圍,且與客廳會有互相干擾之情形發生,不浪費走道空間

但剩餘空間不一定能夠設計的恰到好處,與整體格局有密切關係

◎ 室內採光方式

1. 落地式大面玻璃窗,全採光,風水上氣場最差

2. 低台度玻璃窗,三分之二採光,風水上氣場較弱

3. 傳統式玻璃窗,二分之採光,風水上氣場較佳

PS. 半反光面玻璃,因外面反光,形成看不到裡面的作用效果

◎ 玻璃運用原則

安全考量,儘量避免設計整面且大型的玻璃窗或玻璃門

◎ 考量小孩塗鴉之習性

在特定傢俱上,設計以白板或玻璃烤漆,供小孩塗鴉後,可方便擦拭管理

◎ 靠近外牆部分且有窗戶或牆壁已有裂縫時

避免設計木作櫥櫃或實木地板,若遇大風雨或颱風時,雨水滲透作用,因潮濕造成木板腐爛

因此建議改用系統櫃或地磚方式設計,較有彈性且易維護整潔,或許還可以節省裝潢的成本

◎ 餐廳燈光

可採線吊造型燈(三個燈泡),燈泡採黃色系列光源,營造用餐時輕鬆且柔和的氣氛

◎ 平時注意住家附近傢俱商家

品質好且價值高的寢具,是否一年半載內銷售均未提高,則可適當時機,以低價買進

注重日常住家附近店家經濟活動及觀察新產品及價格,供日後消費資訊參考

◎ 陽台如果可以變更則建議加遮雨棚

但建築物外觀在目前設計上不允許變更,避免破壞整體外觀

(因此歐式建築物窗戶都設計成深凹長窗模式,儘量避免雨水滲入之美觀考量)

◎ 樓房位置,在風水上儘量避免在停車場出入車道上方

◎ 買魯班尺(俗稱文公尺),在變更室內格局時,有風水考量時,可以派上用場

● 室內建材

◎ 拋光石英磚

雖然堅硬美觀華麗,但因質地細密,若有液體滲入,應立即擦拭, 防止滲透

◎ 室內木作材料

要考量防潮,尤其牆壁、地板是否適合及施作過程是否確實,均要審慎評估,實木地板要避免碰撞及摩擦,防止方式舖上地毯

◎ 勿過度裝潢,避免致癌物釋放

1. 舖設木質地板時,在水泥地上要先做防蟲藥劑處理,木質地板本身防潮及防腐之藥劑處理,實木地板的塗料中不僅含有甲醛

而且在鋪設地板前,需要在水泥地上大量使用長效性除蟲劑,長期緩慢污染室內環境之虞

2. 油漆之化學成份瞭解與選用水泥漆, 乳膠漆, 水性漆, 防霉漆

3. 若隔間牆為輕質隔間牆之石灰石,則小心致癌物釋放,因此磚牆隔間較佳,且防噪音效果較佳

◎ 收納櫃

尺寸大小規格心理要有概念,多參考系統櫃傢俱設計創意

PS.系統櫃在防治蛀蟲較佳

◎ 多閱讀室內設計書籍雜誌,並勤做筆記,方便日後與設計師溝通討論

◎ 選擇燈管或燈泡時

建議選用較不聚熱的且省電型且瓦數範圍較大的燈泡較能彈性運用,盡量不建議採用小崁燈,因太高熱

◎ 瞭解水管材質優劣及特性

最少一律採用不锈鋼管材質

PS.有些建材在特力屋賣場有展示及販售,諸如地板,地磚,壁磚,衛浴廚具,窗簾布等,在裝潢設計前

可先對建材做一些瞭解,有助於裝潢設計創意及節省成本

● 室內裝潢設計

◎ 真正考量本身生活上的功能需求,千萬勿套用別人的室內設計風格,才能避免陷入真實空間格局的落差

◎ 以簡單明亮大方為原則,才能有舒適和較大的生活空間,可以想像仲介房屋不就是如此

◎ 實用且生活性功能設計為導向

◎ 實木設計部份,務必特別留意防水性

◎ 選擇室內設計公司注意事項

1.多方打聽設計公司的風評與口碑

2.確認為合法的室內裝修公司、擁有室內裝修執照

3.觀察業者以往的裝修工程

4.合約上須列清楚所有項目,包括材料、設計和施工費用等

● 室內空調設備

◎ 分離式冷氣機選擇

要考量室外機安裝空間及能夠安裝最多主機組數量及省電效率(變頻功能)

◎ 分離式冷氣機,一對一與一對多之比較

1. 一對一: 獨立單一主機,機體較小易安裝

2. 一對多: 配置空間考量,無法安裝多台一對一式時,則以一對多為主,但若主機故障,則全部室內機皆停擺

◎ 貨比三家以上

徹底瞭解安裝細節,再比價

◎ 室內裝潢設計時,要預留冷氣室內主機之冷媒套管、排水管、專用挿座等配置位置考量

● 停車位

◎ 停車場以平面車位為主

停車埸應設防水閘道,防止淹水降低危害程度,選停車位位置,要考量出入動線是否順暢,當然車位價格也會不一樣

PS.停車場管理費,機械車位會比平面車位高出許多,而且故障率偏高

◎ 停車場出入口

因注意是雙向或單向車道,且高度至少1.9米,考量休旅車高度, 是否能駛入車道 (注意是否有防水閘門設計)

◎ 若房屋權狀中有含停車位之坪數時

應注意其所佔坪數,避免所含公設過高,因車道之公設佔大部份,但分攤人數較少時, 就會有此情況

◎ 停車位設置之規定:

1.法定停車位

依規定應設置之停車位。

如:建築技術規則、實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法、環境影響評估、都市計畫法之規定。

2.獎勵停車位

依台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點、台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點

高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點設置,享有容積或建築物高度之獎勵。

3.自設停車位

未享有容積、建築高度等獎勵,而自行增設之停車位。

◎ 停車位之規格

平面車位(大) 250 × 600cm

平面車位(小) 225 × 575cm

機械車位 220 × 550cm

◎ 停車位所有權登記及使用形態:

區分所有權建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部分。

注意車位權狀是為獨立或與房屋所有權狀共有

1. 法定停車位

應為共有,但得約定專用。依內政部80.9.18(8內地字第71337號函之規定:應為共用部

僅得登記為全體區分所有權人共有或部分區分所有權人共有(即僅可換登記為大公或小公並得加註編號)並不得登記為專有

2. 獎勵停車位

應為共有,但得約定專用。屬法定停車位之一種。應為共有,但得約定專用。屬法定停車位之一種。

3. 自設停車位

應為專有,且得約定專用。如屬防空避難室兼停車空間之自設停車位者,應為共用部分

但於80.9.18內政部(8內地字第71337號函發布前(80.9.20生效)前,只要使用執照記載非屬共同使用部分且編訂門牌者

即可登記為區分所有建築物,亦得出售與特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權。

● 購買房屋注意事項:

◎ 每月付貸款不超過薪資三分之一

◎ 付訂金前先看清契約

◎ 雨天時觀察房子有無漏水

◎ 確認實際坪數及建商執照

◎ 向原子能委員會查詢是否為輻射屋

◎ 請業者提出防火、防震檢測報告、空調、化糞池管線防污染措施

● 貸款

◎ 能不貸款就不貸款,為最高原則

◎ 隨時注意各類貸款利率之變動

1. 政府優惠房貸利率,參考郵匯局二年定儲利率,機動加碼利率

2. 一般銀行房貸利率(繳款有寬限期)

3. 指數型房貸(繳款無寬限期)

4. 青年首次購屋貸款利率

5. 勞工首次購屋貸款利率

預計93/11起,勞工貸款補貼利率方式,改採階梯利率

方式一: 220萬20年4階段

方式二: 220萬30年6階段

6. 銀行員房貸利率

7. 其他各銀行配合理財的優惠房貸利率

8. 繳款種類

a. 本金利息一起攤還

b. 先繳本金攤還

c. 先繳利息攤還

◎ 準備文件

依貸款金融機構準備文件,建議未貸款前先做好銀行常識,避免認知落差及損失個人權益

PS. 89年以後法規,貸款時若擔保品十足,免連帶保證人,因新房屋本身為十足擔保品

◎ 有無房貸差異比較

1. 還款來源:薪水

2. 開源,第二謀生工具與技術

3. 節流,能省就省,生活簡約自然

4. 注意市場經濟訊息,升息趨勢,瞭解利率行情概況

5. 心理狀態,會常感覺被壓抑,所以要保持正向思考,同時鼓

勵自己,一定可以克服一些難題,心平氣和去處理任何事情

● 房屋資訊情報

◎ 租售報導雜誌—評價各地區房價及建築格局

◎ 資訊搜尋網站

1. 財團法人不動產資訊中心 http://www.realestate.org.tw(實用公正客觀,資訊完整)

2. 裝潢設計網

3. 不動產e族網站 http://egroup.idv.twhttp://realestate.url.com.tw/此網站的討論區時時值得一看

但需注意有些網友可能是仲介公司或售屋小姐,要小心其聯合賣方言論

◎ 建商銷售情況研判,依接待所成立時間,倘若半年內尚未動

土開工,則建設公司財務需要個別深入瞭解

● 總結購屋要點

◎ (基本要求)建築物本身及房屋格局本身要方正。

◎ (基本要求)一個樓層2~4戶,共用兩部電梯,公設24~26%。

◎ (基本要求)安全門樓梯間之梯階寬度,至少要110cm以上,若少於100cm,則相當差。

◎ (基本要求)絕對避免樑壓灶。

◎ 樓板高度,至少要3米以上,若在3.1~3.2米,則相當良好。

◎ 棟距,至少要4~5米以上。

◎ 平面車位,車位位置,考量停車出入方便性(儘量避免考慮升降式雙層停車位)。

◎ 認識輕質隔間與磚牆隔間之差異及使用上的不同。

◎ 注意格局及風水考量,尤其是購買廣告戶者。

◎ 購屋前,應具備判斷室內格局比較優劣之能力。

◎ 購屋前,心中有疑慮或還是不完全瞭解者,絕不簽約購屋。

◎ 在非完全瞭解房屋市場之任何問題與自身真正瞭解自身需求前及經濟考量下,千萬切勿衝動簽約,完成交易。

● 心得感想

◎ 瞭解房地產銷售情形及注意股匯市交易狀況此三要素為整體國家經濟的櫥窗,隨時掌握成功時刻,再造

自我財富管理價值

◎ 注意細節才能避免購屋或財富管理等重大決策之錯誤

◎ 任何理財交易,都要先做功課後,才做決策,因為深入了解後,才能用比較真誠的心

看待事實的真理,才不致於偏頗或不切實際

1. 收集資訊:了解市場現況及趨勢

2. 分析需求:調整需求及定位

3. 累積經驗:不斷實際接觸,訓練觀察力,同時勤綀談話技巧及培養默契,調整及確認需求

4. 買屋最重要的一點,務必要瞭解自己的需求,而非建商設計的概念商品銷售觀點

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